“服務改善了，環境變好了。”在南崗區苗圃街112號院，居民李女士對小區新變化贊不絕口：智能道閘、分類垃圾桶、快遞柜等設施一應俱全，樓道整潔明亮。

設施陳舊、樓棟分散的老舊小區，一直是物業服務的“老大難”。2024年，南崗區住建部門聯合街道和社區創新推出“大區劃片”物管模式。該模式實施一年來成效顯著，僅今年一季度，物業投訴量同比下降51.96%，居民幸福感顯著提升。

老舊小區遭遇“服務困局”

苗圃街112號院由焊接研究所家屬樓以及苗圃街114號、苗圃街114-1號等多棟分散建筑組成。“不像新開發小區，老舊小區樓棟往往相對零散，好一點的可能兩三棟樓合圍成一個院落。單體規模小、住戶少，管理成本高，很多物企不愿接手。”南崗區七政街道城管科科長郭景旭介紹，其轄區90多棟居民樓多建于上世紀，基礎設施老化且布局零散。

在一匡小區，通達街道辦事處通達社區副主任吳金玉道出另一重困境：“近年來，也有部分物業企業進駐服務。但由于小區服務收費標準和收費率不高，物業企業后續服務跟不上，最終棄管。沒辦法，清雪等基礎服務只能由社區兜底，工作人員疲于奔命，投訴卻不斷。”于是，這個3600余戶的老舊小區，面臨的局面總是“服務—棄管—兜底”的惡性循環。

“大區劃片”破解管理難題

“我們嘗試通過‘大區劃片’方式引進物業來解決問題，將零散樓棟‘打包’管理既降低企業成本，又保障服務質量。”郭景旭介紹，按照南崗區政府《老舊小區‘大區劃片’物業管理工作方案》，七政街道將38個物管小區和15棟單體樓整合為15個區域，每3個區域聯合招標引入專業物業，這一措施覆蓋98棟樓、70余萬平方米。

南崗區住建局物業科科長王琦詳解“大區劃片”模式：“以街區為單位重新劃分管理區域，遵循方便業主生活、物企降本提質等原則，整合舊改小區、單體樓、產權單位家屬區等，清退劣質物業，依法選聘實力強、信譽好、服務優的新物業進駐。”在一匡小區記者看到，整潔的路面、規范的停車位，一臺中型滾刷車停放在小區進門一側，物業、供熱、收費標準等公示牌顯著張貼在小區公示板上。

政怡物業通達項目部經理王燚介紹，通過“大區劃片”接管152棟樓后，企業對分散的樓棟按社區、物理相對集中性進行合圍，劃分了3個物業站，投入7臺清掃、清雪多功能機械，實現服務效率與成本控制的平衡。“連片管理讓設備折舊和人力成本得到分攤，確保服務可持續。”

服務升級共建“幸福圈”

佳碩物業總經理程姍介紹，去年7月進駐苗圃街112號院后，已投入40余萬元更新健身器材、監控系統及垃圾桶等設施，并在小區內施劃了停車標線，還即將啟用智能道閘。相鄰的苗圃小區雖未完成舊改，但清泉物業的“開荒行動”已讓居民交口稱贊——其針對小區內的衛生死角、庭院綠化帶等區域進行了徹底清掃，還改造了排水管線。

在吉林街17號院，菱建物業打造的“初心小院”成為亮點。盡管這里僅有3棟居民樓，但道匣、門禁、門崗等一應俱全，還劃分出自助洗車區。菱建物業南崗舊改服務中心經理楊帆介紹，中心服務的連片區域為東至大成街、西至國民街、南至河渠街（馬家溝）、北至東大直街合圍范圍，共有6500多戶業主。企業在44萬平方米服務區域內完成照明系統升級，實現監控全覆蓋，更通過“紅色議事廳”等創新服務，構建政府、企業、居民三方共治格局。“下一步將引入家政、助老等服務，打造‘15分鐘便利生活圈’。”

南崗區住建局相關負責人表示，“大區劃片”模式已實現全區379個棄管小區從“政府兜底”到“專業管理”的轉變，真正讓老舊小區煥發新生機。