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哈爾濱市人民政府關于
印發(fā)哈爾濱市處置閑置土地
盤活存量土地若干措施的通知
哈政規(guī)〔2025〕1號
各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各有關委、辦、局，各有關單位：
現將《哈爾濱市處置閑置土地盤活存量土地若干措施》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
哈爾濱市人民政府
2025年1月22日
（公開屬性：主動公開）
哈爾濱市處置閑置土地盤活存量土地若干措施
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《國務院辦公廳關于轉發(fā)住房城鄉(xiāng)建設部自然資源部中國人民銀行金融監(jiān)管總局〈切實做好保交房工作總體方案〉的通知》（國辦發(fā)〔2024〕26號）和《自然資源部國家發(fā)展改革委關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)〔2024〕104號）等有關要求，有效盤活閑置和存量土地，切實做好保交房工作，結合我市實際，制定本措施。
一、適用范圍和工作原則
（一）本措施適用于2024年3月31日之前供應的房地產用地（住宅和商業(yè)用地）。對尚未開工及已開工建設但尚未竣工核實的閑置或存量房地產用地，按照“一項目一策、一地塊一策、一企業(yè)一策”的原則，經市、區(qū)縣（市）級政府審核確認，可通過正向優(yōu)化調整規(guī)劃條件、延期開竣工時間和延長余期土地出讓價款繳納期限，或通過二級市場在建工程轉讓、土地合作開發(fā)和政府協商收回收購等方式妥善處置。對已建立的閑置存量土地項目清單，需經市、區(qū)縣（市）級政府審核確認，向省級自然資源主管部門報備后實施，并應當動態(tài)調整、及時更新處置進展情況等。
二、合理調整規(guī)劃設計條件
（二）支持企業(yè)根據市場需要正向調整規(guī)劃用途，盤活存量商業(yè)用地，減少商業(yè)庫存基數。對已取得土地使用權，但尚未開發(fā)建設的單宗商業(yè)用地，允許企業(yè)依法依規(guī)轉型用于科研、文化、體育等支持單宗多用途產業(yè)項目建設，或可適當降低商業(yè)商務等用房開發(fā)總量，減少企業(yè)建設成本。
三、依法依規(guī)處置閑置土地
（三）對因政府及有關部門配套服務保障未到位、土地涉及爭議事項、規(guī)劃建設條件修改或因文物保護等原因，導致土地不具備開發(fā)利用條件，造成動工開發(fā)延遲的，市、區(qū)縣（市）級政府及有關部門應當及時協調解決相關矛盾糾紛、審批手續(xù)辦理等問題，提供開發(fā)建設必要的基礎設施和通平條件，同時政府相關部門需向市、縣自然資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經審核屬實的，依照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）有關規(guī)定程序進行處置。對應當由市、區(qū)縣（市）級政府或有關部門消除的開發(fā)建設障礙，要限期消除；障礙未消除前，不計算開竣工違約期。
（四）對設有抵押權的閑置土地，市、縣自然資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時，應當書面通知相關抵押權人。若處置方案涉及銀行利益的，土地使用權人可與銀行方協商更換抵押物。
（五）在閑置土地處置過程中，對已依法依規(guī)動工開發(fā)的土地，按照最高人民法院自然資源部《關于加強閑置土地司法查封和處置工作銜接的意見》（法〔2024〕33號）有關規(guī)定進行處置。
四、支持企業(yè)多方式盤活存量土地
（六）支持企業(yè)分期開發(fā)建設，保障銷售資金快速回籠。對因簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同等情形，確需延期繳納土地出讓價款的，在嚴格工程建設和資金使用監(jiān)管的前提下，經市、區(qū)縣（市）級政府批準，可適當延遲土地余期出讓價款繳納時間或增加分期繳納次數，余期出讓價款最遲應當在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。如已產生利息或違約金，并已經裁判或仲裁的項目，不適用本條款。
（七）支持利用土地合作開發(fā)建設。對企業(yè)利用土地、資本和技術等聯合開發(fā)方式盤活項目，并擬以新成立公司作為土地使用權人進行開發(fā)建設的，依雙方共同申請，經市、區(qū)縣（市）級政府批準后，整宗地可通過簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（合同補充條款）方式變更受讓人名稱，調整或重新辦理規(guī)劃、用地、建設等審批手續(xù)，并根據市、區(qū)縣（市）級政府囑托，辦理相應不動產登記手續(xù)。
（八）允許適當比例的自持物業(yè)用于保障性住房。市、區(qū)縣（市）級政府有關部門要督促企業(yè)履行出讓合同或劃撥決定書、供后監(jiān)管協議等關于自持房地產項目按期開發(fā)建設的約定。對確因市場形勢發(fā)生重大變化無法繼續(xù)履行自持義務的，自持物業(yè)企業(yè)應當先行與保障房實施主體共同協商。經協商一致，保障房實施主體可根據市場和籌集計劃需要，按照相關批準文件，確定合理價格收購企業(yè)自持物業(yè)用于保障性住房。涉及將商品房、廉租房和公租房用地轉化為配售型保障性住房用地的地塊，經市、區(qū)縣（市）級政府批準后，其《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中的分攤土地面積、土地出讓價款及相關約定，無需經市、縣自然資源主管部門調整，可由不動產登記部門依據市、區(qū)縣（市）級政府批準意見，直接將土地使用權類型登記為劃撥。
五、充分發(fā)揮二級市場配置效能
（九）充分利用土地二級市場交易平臺為項目轉讓提供服務保障。對出讓用地轉讓、司法裁定、破產處置的項目，允許新受讓人重新約定開竣工日期。開工日期可以自《國有建設用地使用權出讓合同》（合同補充條款）簽訂日期一年后起算，竣工日期可按照開工日期相應順延三年時間設定。
（十）對因城市控詳規(guī)劃調整、企業(yè)自身經營困難或破產造成無法全部開發(fā)利用的土地，在滿足已建成區(qū)域可獨立分宗并符合規(guī)劃、消防等前提條件下，可對已出讓土地進行宗地分割轉讓、政府協商收回收購或依法依規(guī)置換。在明確約定公益性配套設施建設等有關責任義務的前提下，先由開發(fā)企業(yè)提出申請，經市、區(qū)縣（市）級政府批準，可按規(guī)定分割宗地。除土地出讓合同、產業(yè)監(jiān)管協議或者招商引資協議中有關產業(yè)項目建設約定未履約外，確因企業(yè)經營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發(fā)利用。
（十一）推行預告登記轉讓審批制度。允許未達到項目投資額25%的土地，在轉受讓雙方簽訂轉讓合同（或協議）后，經市、區(qū)縣（市）級政府批準，由不動產登記部門先行辦理預告登記，充分保障新受讓人合法權益。新受讓人可憑預告登記證明依次辦理項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可、建筑工程施工許可證、消防設計審查等規(guī)劃、建設、消防審批手續(xù)。在項目投資額達到法定轉讓條件后，新受讓人可在與市、縣自然資源主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（合同補充條款）后，辦理不動產轉移登記、商品房預售許可證和各項竣工驗收交付手續(xù)。
（十二）支持企業(yè)申請項目停建、緩建。對已售住房數量少的項目，在所有購房人同意的前提下，經市、區(qū)縣（市）級政府批準，由市住建部門出具停緩建認定意見后，項目可暫緩建設，其中，對已售房屋可采取置換至其他項目或退還購房款等方式，切實保障購房人合法權益。對未按期開工、竣工的，可不計入違約期。同時，企業(yè)要做好現場管理及安全防范工作。
（十三）加快推進房地產用地“帶押過戶”，實現“帶押過戶”業(yè)務跨銀行業(yè)金融機構可辦。轉受讓雙方簽訂《轉讓協議》，并取得抵押銀行出具的《帶押過戶同意書》后，向市、縣自然資源主管部門和市不動產登記部門申請辦理不動產轉移登記，轉移登記完成后可申請相關抵押變更或注銷登記。
（十四）配合推進司法裁定及破產處置。人民法院發(fā)布拍賣、變賣公告前，要求市、縣自然資源主管部門提供涉案土地使用權出讓合同或者劃撥決定書以及規(guī)劃許可的土地用途、規(guī)劃條件和權屬情況，涉案土地使用權出讓合同或者劃撥決定書對權利限制的約定或者規(guī)定、出讓價款繳納情況、欠繳的土地閑置費、規(guī)劃調整及權利負擔等信息，市、縣自然資源主管部門按規(guī)定出具意見、提供信息。破產管理人在處置破產企業(yè)房產及土地時，可參照上述方式請求市、縣自然資源主管部門提供信息。市、縣自然資源主管部門要依法履行協助執(zhí)行義務或依法依規(guī)履行土地使用權轉讓程序，在簽訂土地出讓合同時，可重新約定開竣工日期。
本《措施》自印發(fā)之日起施行，有效期至2026年12月31日止。如因法律法規(guī)或政策調整另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
哈爾濱市關于處置閑置土地和盤活
存量土地若干措施的政策解讀
為貫徹黨中央國務院決策部署，依法處置閑置土地，支持盤活存量土地，促進土地節(jié)約集約高效利用，有效推動房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，市資源規(guī)劃局起草形成《哈爾濱市關于處置閑置土地和盤活存量土地若干措施》（以下簡稱《措施》）。
一、起草背景
為確保自然資源部、國家發(fā)改委《關于實施妥善處置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)〔2024〕104號）落地增效，全力推動我市閑置土地處置和存量土地盤活工作順利實施，有效解決房地產企業(yè)發(fā)展中出現的難點問題，市資源規(guī)劃局針對2024年3月31日之前供應的未開工建設或已開工未竣工房地產用地（住宅和商業(yè)用地）盤活利用難、轉讓難、收回難等情況，按照“一地一策、一企一策”的原則，結合工作實際，形成本《措施》。
二、目標任務
嚴格依法處置各類閑置存量土地，重點規(guī)范無償收回、協商收回和收購的土地行為。對于企業(yè)自身原因超期未開工滿兩年的土地，必須依法堅決無償收回；對于其他法定情形導致土地無法繼續(xù)開發(fā)建設的，各區(qū)縣（市）級政府應主動協商收回土地；對于企業(yè)無力開發(fā)的整宗或部分土地，以及司法和破產拍賣中流拍的土地，不屬于協商收回或無償收回的，市、區(qū)縣（市）級政府在遵循企業(yè)自愿、平等協商原則下，可按照合理價格收購土地。
三、主要內容
（一）適用于2024年3月31日之前供應的住宅和商業(yè)用地，重點對未開工及已開工建設未竣工核實的閑置或存量房地產用地進行依法依規(guī)處置和有效盤活利用。
（二）為適應市場需要和變化，提升項目品質，可重新辦理規(guī)劃許可、優(yōu)化規(guī)劃條件指標或調整規(guī)劃用途，可適當降低商業(yè)商務等用房的開發(fā)總量，減少企業(yè)開發(fā)建設成本。
（三）在閑置土地處置過程中，對已依法依規(guī)動工開發(fā)和設有抵押權的的閑置土地，以及對因政府及有關部門配套服務保障未到位、土地涉及爭議事項、規(guī)劃建設條件修改或因文物保護等原因，導致土地不具備開發(fā)利用條件，造成動工開發(fā)延遲的，依照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）有關規(guī)定程序進行處置。
（四）支持企業(yè)分期開發(fā)建設，保障企業(yè)銷售資金實現快速回籠，市、區(qū)縣（市）級政府有關部門在嚴格工程建設和資金使用監(jiān)管的前提下，可適當放寬分期開發(fā)和價款繳納時間。
（五）充分發(fā)揮二級市場配置效能，因城市規(guī)劃調整、企業(yè)自身經營困難或破產造成無法全部開發(fā)利用的土地，在滿足已建成區(qū)域可獨立分宗，并符合規(guī)劃、消防等前提條件下，可對已出讓土地進行宗地分割轉讓，也可與政府協商收回或置換。
（六）推行預告登記轉讓審批制度，加快推進房地產用
地“帶押過戶”，支持企業(yè)申請辦理項目停建、緩建審批，配合推進司法裁定及破產處置。
主辦：哈爾濱市人民政府辦公廳
承辦：哈爾濱市大數據中心
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